È meglio acquistare una vecchia struttura per poi ristrutturarla e renderla green, o demolire e ripartire da zero? Non c’è una risposta definitiva: a volte conviene uno a volte conviene l’altro. Non è infatti sempre tutto bianco e nero e la situazione è meno semplice di come la si è posta. Vediamolo più nel dettaglio in questo articolo.

Dalle stalle alle stelle

Se dovete cercare casa o se uno straniero volesse cercare casa in Italia, non rischierebbe mai di avere un “tutto esaurito”. Ovunque si scelga di andare la possibilità è ampia, sia che si voglia comprare sia che si decida di andare in affitto – e per entrambe le cose, con tutti i rischi che ne conseguono. E questo è un problema. Ma come? – dirà chi legge – Non è un bene che chi cerca un’abitazione non debba temere di non trovarla? Certo che è un bene, ma come si dice sempre in questi casi: non bisogna passare da un estremo all’altro.

Per capire cosa stiamo dicendo, facciamo un salto indietro e arriviamo agli anni del cosiddetto boom economico. Siamo nell’immediato periodo successivo ad una guerra che per l’Italia (ma anche per l’intera Europa, vincitori e vinti senza differenze) si è rivelata disastrosa. Le città sono distrutte, l’economia è in ginocchio, il lavoro è pressoché fermo e in più c’è l’aggravante di essere usciti da una dittatura e aver addirittura cambiato tipologia istituzionale, passando dalla Monarchia alla Repubblica. Ecco che entra in gioco il piano Marshall – dal nome di chi lo ha pensato – che l’America ha redatto per aiutare gli europei e, di conseguenza, renderli suoi alleati.

Il piano Marshall fu la spinta che ci volle per far ripartire tutto: con quei soldi furono ricostruite le città (Milano, Roma, Rimini le più bombardate da tedeschi e alleati) e si fece ripartire l’economia, che da quella rurale e arretrata tipica degli anni fino alla fine della Seconda Guerra Mondiale passò ad uno stampo decisamente più capitalistico, con il terziario che ben presto divenne il settore più diffuso. Furono creati nuovi posti di lavoro e fu avviata la società del benessere, l’epoca del consumismo e del continuo creare bisogni alle persone che prima non avevano o non sapevano di avere.

Troppo e troppo scarso

Tutto questo significava una sola cosa: le persone sempre più spesso avevano bisogno di una casa, e la volevano senza aspettare troppo. Con questo nuovo modus vivendi ci furono due tipi di migrazioni: quella che dalle campagne giungeva alle città e ai centri industriali, e quella che dal povero Sud andava al ricco Nord (il divario tra le due aree nazionali non fu colmato e tuttora non accenna ad accorciarsi), soprattutto nell’area del triangolo industriale (Genova-Torino-Milano) e ancora più in particolare nell’area milanese, sede di molte tra le più importanti aziende del Paese.

Bisognava dare una dimora a quest’enorme e spesso incontrollato flusso di persone in spostamento, per cui nacquero praticamente da zero centri volti proprio a fungere da dormitori per gli operai delle varie FIAT, FALCK, o MARELLI per cui sorsero i centri con i tipici “palazzoni” dall’architettura e dall’estetica che oggi è contestata e criticata quasi all’unanimità, i più famosi dei quali si ritrovano in Sesto San Giovanni e Cinisello Balsamo (MI).

Ed ecco che questo boom edilizio veloce e incontrollato ha dato i suoi peggiori effetti nel 2008, mezzo secolo più tardi: parliamo, ovviamente, della bolla immobiliare. A partire da quegli anni e fino a quel momento (anche se rallentando di parecchio) si è costruito oltre ogni limite e controllo, andando ben oltre quelli che erano bisogni abitativi. Questo perché gli immobili residenziali per questi cinquant’anni erano sinonimo di investimento certo e continuamente rivalutato, nella maggior parte dei casi senza considerare troppo dove fosse ubicato o la sua effettiva qualità. Sono stati anni di speculazione e improvvisazione, grazie anche all’ausilio delle banche che concedevano i finanziamenti con troppa facilità anche a chi non si era del tutto certi che fosse poi in grado di ripagarlo.

La speculazione edilizia ha nel tempo reso saturi i regolamenti dei comuni e ridotto al minimo le superfici su cui si può costruire. Il sopraggiungere della crisi immobiliare unita alle tasse sulla seconda casa (la famigerata IMU di Monti) ha fatto sprofondare ancora di più i prezzi, la cui conseguenza fu un’enorme offerta di immobili a prezzi stracciati.

Restyling se si è giovani, con tanto di incentivi

La domanda, quindi, che molti si fanno è: si possono pensare dei piani di ristrutturazione per questo immenso e qualitativamente scarso patrimonio immobiliare? La risposta è più no che sì. O meglio, conviene ristrutturare quegli edifici sorti durante i primi anni duemila o al massimo fine anni novanta, i quali presentano tecniche di costruzioni più recenti e più efficaci e che quindi consentono delle modifiche a costi relativamente contenuti, che possono anche essere finanziati con il recupero fiscale che vede incentivi al 65% nel piano di Ecobonus per spese di ristrutturazione fino a 100mila euro.

Questi incentivi valgono per isolare termicamente le pareti e le coperture, cambiare completamente porte e finestre, installare pannelli solari e sostituire caldaie e scaldabagni con tecnologie più recenti, come quelle a condensazione o le pompe di calore. Naturalmente, la ristrutturazione risulta conveniente – e quindi meritevole di incentivi – solamente se non supera il tetto stabilito già accennato dei 100mila euro. I vantaggi dell’Ecobonus, infatti, si riducono o addirittura si annullano se la spesa per ristrutturare l’edificio o l’appartamento è di molto più alta della soglia appena detta (e naturalmente, più un edificio è vecchio più la spesa di ristrutturazione è elevata).

Ricominciare con la Bioedilizia

Quanto appena detto, quindi, vale per gli edifici dagli anni Novanta ai primi anni duemila o al 2010. Le costruzioni risalenti a prima dell’ultimo decennio del XX secolo sono infatti carenti, e sotto molti punti di vista. Sono infatti edifici che in ambito termico disperdono molto (calore d’inverno, fresco d’estate, e di conseguenza assorbono molto anche le temperature esterne) sia attraverso le facciate sia anche alle coperture, che sono in laterocemento privo di coibentazione e fatti con impianti vecchissimi e fuori dalle norme odierne (ma molto spesso anche da quelle del periodo in cui furono edificati). Hanno poi finiture da sostituire, strutture portanti che si sgretolano alla prima scossa (e che quindi vanno rinforzate) e soprattutto, caso che è stato più eclatante e scandaloso recentemente, sono pieni materiali altamente tossici, come l’eternit e l’amianto.

Recuperare questi edifici significa praticamente sostituire in maniera radicale ogni singolo centimetro dell’immobile, e da varie esperienze sul campo è venuto fuori che praticamente sempre si salva molto poco, forse solo le strutture portanti che comunque vanno rinforzate e rese antisismiche. Insomma, mantenere una struttura che comunque va adeguata all’anti-sismicità non è assolutamente conveniente, perché anche se è possibile mantenere lo “scheletro” di una costruzioni, in termini economici e progettuali non ha senso perché vincola e limita il conseguimento di obiettivi in termini di qualità e superamento delle norme stabilite.

Meglio quindi demolire quanto presente e ricostruire da zero, strada che consente di scegliere le nuove frontiere del settore edile, come la bioedilizia. Infatti le case prefabbricate in legno, a struttura intelaiata o con i pannelli X-LAM, sono in grado di far raggiungere al nuovo edificio ecosostenibile altissime prestazioni, che si avvicinano addirittura ad un bilancio passivo garantendo allo stesso tempo grande comfort sia termico che acustico in tutte le stagioni e periodi dell’anno. Sono inoltre antisismici e hanno costi di produzione molto coerenti con gli obiettivi energetici che riescono a conseguire.

Come sappiamo, le case prefabbricate hanno anche il grande vantaggio di essere pronte in tempi davvero fulminei, che sono già definitivi nel momento di firma del contratto con il costruzioni. Per cui sono la soluzione ideale, per esempio, per i casi in cui si è deciso di demolire un edificio vecchio, pericolante e inquinante ma ancora abitato: tempi brevi significa garantire in pochissimo tempo alle famiglie temporaneamente sfrattate una nuova ed efficiente dimora – che ovviamente non devono pagare.