Sono un vero business negli ultimi anni, forse tra i settori più in crescita che ha permesso a tanti più o meno geniali imprenditori di arricchirsi e sfruttare la tendenza. Ma che cosa sono gli “affitti brevi”, quelli che in gergo si chiamano “Locazioni brevi”? Un trend molto interessante, che è ciò di cui parleremo in questo articolo.

Per chi ha una seconda casa

Se avete una seconda casa e volete affittarla, ci sono sicuramente tante possibilità. Ma oggi quella più conveniente potrebbe essere rappresentata dalle Locazioni brevi, che vi permettono di guadagnare con un affitto, dando la disponibilità solo in alcuni periodi.

Ma di cosa si tratta? Quella che si chiama Locazione è un contratto tra un locatore – il proprietario della casa – e un conduttore, l’affittuario, per un tempo stabilito e in cambio di soldi. E ovviamente, è un contratto che prevede un consenso da entrambe le parti, con forma libera dal momento che le istituzioni non richiedono delle forme contrattuali specifiche. È richiesto di specificare solamente il contenuto.

Ci sono diverse tipologie di locazioni brevi:

  • Affitti inferiori ai 18 mesi. Sono locazioni brevi e hanno regolamenti diversi rispetto ai contratti “normali”, quelli standard.
  • Affitti inferiori ai 30 giorni, tra cui ci sono i contratti per i weekend e le locazioni per le case vacanze. Sono contratti che prevedono il bollo o le imposte di registro.
  • Affitti superiori ai 30 giorni, che rientrano nell’affitto breve non turistico. In questo caso è richiesta la dichiarazione dell’inquilino alle autorità locali, le motivazioni e la registrazione del contratto temporaneo. La durata va da uno ad un massimo di 18 mesi, che non si possono rinnovare.

Ogni contratto prevede una serie di componenti obbligatorie. Prima di tutto le generalità dei contraenti. Il proprietario deve comunicare i dati degli ospiti, l’importo d’affitto (che per quelli turistici non è fisso), i modi di pagamento e la durata del contratto. Infine l’attestazione di esigenza transitoria, per esempio la dichiarazione di un dirigente per il trasferimento provvisorio di un suo dipendente.

Affitti brevi turistici

Gli affitti di immobili inferiori ai 30 giorni sono definiti dall’articolo 4 del decreto legge 50, promulgato nel 2017 e che include anche contratti di servizi di biancheria e pulizia dei locali.

La stessa normativa, inoltre, si occupa anche di definire le attività di intermediazione immobiliare, quindi coloro che gestiscono i servizi informatici, garantendo comunicazione tra proprietari e ospiti.

Le società di prenotazioni consentono quindi in maniera veloce di soddisfare proprietari e ospiti. I primi in particolare riescono ad avere un rendimento anche del 50% in più rispetto agli affitti standard che di solito sono 4 anni più 4.

Questi tipi di locazione, inoltre, permettono più flessibilità al proprietario che quindi non deve più aspettare tanto tempo qualora desiderasse riavere piena proprietà del suo appartamento o edificio di altro genere.

Un business enorme

Quello degli affitti brevi è un mercato in fortissima crescita, un business enorme che genera un sacco di introiti anche in Italia. Infatti circa un milione di edifici tra appartamenti villette, case indipendenti, cascine, corti e simili è in grado di portare 1,8 miliardi di euro in ricavi per i proprietari, con un giro economico complessivo pari a più di quattro miliardi di euro.

Sono stime economiche svolte in base agli sviluppi recenti degli short rents da parte di Halldis, tra le prime società nel nostro Paese che ha puntato su questo settore e che attualmente tiene in gestione quasi 2000 proprietà in 25 località, non solo in Italia ma anche in alcuni paesi del continente.

Infatti l’Agenzia delle Entrate dopo il rodaggio degli intermediari – particolarmente complesso, e concepiti come sostituti d’imposta che prevedono un versamento all’Erario del 21% dei guadagni – abbia previsto un incasso in questo campo pari a 139 milioni di euro in tasse.

Non è un caso che l’agenzia delle Entrate – dopo il difficile rodaggio degli intermediari-sostituti d’imposta che devono versare all’Erario il 21% degli introiti previsti nel caso di opzione per la cedolare secca – preveda di incassare dal settore 139 milioni di euro di tasse.

La società vede due elementi tra i principali fattori che hanno permesso la crescita del settore degli affitti brevi. Il primo risiede proprio nella tanto discussa crisi immobiliare, che ha fatto perdere agli immobili un quarto del loro valore e che va unito alle varie imposte sulla casa – dall’IMU alla TASI – che generano 25 miliardi di euro all’anno e che hanno portato molti possidenti all’affitto breve.

L’altro fattore vede un grande aumento della domanda sia per lavoro che per vacanza per periodi abitativi a breve termine, di solito tra i 3 giorni e i 18 mesi e che è dimostrata dal successo e dalla crescita dei principali enti specializzati, primo tra tutti Airbnb  ma anche HomeAway e Booking.com

Un mercato destinato a crescere

Sempre Halldis stima che attualmente siano mezzo milione i proprietari di immobili che nelle locazioni brevi hanno trovato la tanta desiderata soluzione al problema che riguarda il real estate, anche davanti a questi primi segnali di ripresa.

Vista la quantità di case disponibili e di seconde case sempre meno sfruttate dai loro proprietari per le vacanze – non solo per motivi economici, ma oggi c’è più curiosità nei confronti del mondo e meno voglia di abitudini – pare che il mercato sia desinato a coinvolgere circa un milione di immobili, già operativi o che comunque a breve lo saranno.

E per l’Agenzia delle Entrate mettere a reddito questo enorme patrimonio significherebbe avere tantissimi introiti nelle casse dello Stato, oltre che per i proprietari e per l’economia in generale. Le stime infatti partono da un introito medio per i proprietari – i dati si basano su Airbnb – di 2.300 euro, con un guadagno stimato di 2,3 miliardi.

E anche togliendo il 21% della cedolare e delle tasse, corrispondente a 483 milioni, comunque il netto rimane di 1,8 miliardi. Inoltre, aggiungendo le ristrutturazioni piccole e medie affrontate per rendere le case più idonee e appetibili all’affitto breve (una spesa di circa 2.000 euro per mezzo milione di alloggi) e tutto il giro d’affari che questi affitti portano ai locali, ai musei, ai negozi, si arriva ad un ricavo totale di 4,1 miliardi di euro.

Si tratta di una possibilità grandissima per l’Italia – rivela sempre Halldis – che quindi ora deve decidere se accettare questa sfida posta da una domanda molto spesso internazionale, dove da più tempo sono abituati agli affitti brevi.

Accettarla significherebbe entrare in un circolo win-win, e sarebbe una nuova fonte di reddito per diverse famiglie, nonché un ritorno d’imposta molto più grande per lo Stato, rispetto a quanto accade adesso.

Certo bisogna contare che la domanda straniera continui ad aumentare, così come gli italiani disposti a spendere. E non solo, in campo ecologico gli affitti brevi sono un auspicio e una spinta al rilancio di borghi “depressi” – soprattutto nel Sud Italia, ma non solo – in cui ci sono tanti immobili inusati.